中图分类号：D92  文献标识码：A

动产登记制度作为市场经济的附随品，在物权法律关系中存在着不小的争议，尤其是不动产物权变动。我国司法实务长期受“登记主义”的影响，导致司法人员对登记制度与物权关系认识变得模糊，产生了一些违背物权基础理论的判决。最为明显的就是，我国“借名买房”案件和民事执行程序中登记在房地产开发商名下的房屋权属问题。近年来法院虽然在执行异议之诉中调转了裁判思路，有条件的保护部分借名人，但裁判说理仍有检讨之必要。原因在于，仅适用于强制执行程序的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封扣押冻结》）和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议》），并未明确指出实际权利人的民事权益是何。《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）编纂过程中没有吸收整理《查封扣押冻结规定》和《执行异议复议规定》中的相关规定，导致裁判中实体法的缺少。同时上述司法解释引起了不少争议，《执行异议复议规定》第28、29条和《查封扣押冻结规定》第15条作为程序法为何能竟能突破不动产登记效力。为此，我们首先要需要回答，登记与不动产物权究竟是何联系？其次，上述司法解释中实际居主人究竟享有什么权利？

1 不动产登记效力的原貌

依据《民法典》第208条所确立的不动产物权公示原则，“登记”不仅将抽象的不动产所有权概念具象化，而且还具有维护不动产交易安全的功能。我国实际上是缺乏统一的不动产登记，即使《不动产登记暂行条例》第4条第一款规定“国家实行不动产统一登记制度”。这导致有相当一部分不动产是无法登记入册，例如实践中的小产权房。再次，登记审查的形式化，《不动产登记暂行条例》第16、18、19条规定登记申请人对申请材料的真实性负责，登记机关审查内容限于文件本身和不动产物理特征。换言之，登记机关不对登记申请人与不动产之间的权利真实性进行审查。

在主流登记制度情况下，不动产登记与不动产物权之间最为明显的区别就是公信力的有无。以法国法为代表的契约登记制度，因为登记不具有公信力，且不影响当事人之间的物权变动，所以对登记的管理也只是行政管理。^[1]而以德国法为代表的权利登记制度，从静态权利出发力求以登记薄标彰不动产物权。这也可能是在物权行为理论下，需要客观化“物权合意”的要求。这就导致德国法中对登记施行实质审查，且该种审查被置于司法体系中而非行政管理。^[2]公信力是构成整个不动产物权体系的基石，影响一个国家关于登记的审查、登记的错误的对待以及未登记不动产权利等制度的立法选择。公信力关乎交易安全，若是采取对抗主义的立法，就势必会在其他方面寻求维护交易安全的措施。若采取登记生效的立法模式，就不得不考虑登记错误下，如何在交易安全和实际权利人之间保持公平。即使是公示原则也只是“在交易中的物权变动这一特殊的过程中发挥决定性作用，其实就是依据法律行为发生物权变动所必需；如果物权变动的原因不涉及法律交易，则不可以僵硬使用公示原则”。^[3]

登记是作为不动产物权的配套制度，在逻辑上是先有不动产物权再有登记，但在今天权利登记制度下，把登记作为判断不动产物权的唯一途径，这不仅是不合法理也不合逻辑。登记是在交易领域中作为免证事实和法律推定的存在，从而尽可能的保护交易安全，在程序上意义大于实体。追本溯源，“发生物权变动的真正原因也不是登记或交付本身，而是当事人的意思表示”，^[4]交付或登记不过是作为当事人意思表示的客观化和立法政策的选择。故，作为公示原则的逻辑结果——公信力，这一法律政策的选择并不能影响不动产物权的存在，公信力仅仅只是为了维护交易安全，在非交易领域或交易安全不值得维护的情况下，登记是无法对不动产物权的有无做出反应。

2 不动产登记效力的例外——事实物权

2.1 不动产事实物权的请求权基础

研究事实物权与法律物权最为重要的意义在于解决两者分离时的冲突。从《民法典》217条、220条的文义来看都承认不动产登记簿会出现错误与实际权利不符的状态，传统观点也认为我国不动产登记簿具有权利推定的效力，而并非绝对的法律拟制。从理论看事实物权与法律物权的划分，是暗含在《民法典》物权体系之中。此外《物权编的解释（一）》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，进一步说明事实物权的存在，并为事实物权人提供了请求权基础。《物权编的解释（一）》第2条“不仅告诉人民法院应当如何裁判确权争议案件，同时也告诉我们不动产登记簿仅具有相对的证据效力”。^[5]将物权区分为法律物权和事实物权并非主观臆猜而是对客观事实的总结，^[6]所以针对已经出现的事实物权和法律物权，应该着手解决，而不是固守传统的唯登记论思想否认这种法律现象。

2.2 不动产事实物权的司法困境

受制于各种各样的原因，借名人（事实物权人）与出名人（登记名义人）约定或借名人与第三方约定借用他人名义买房。借名买房案件中，法院否认规避限购政策的借名协议的效力，对其他类型的借名协议认可有效。但即使认可借名协议的效力，在权属确定时仍然从不动产登记的角度来否认借名人的所有权人身份。其后果就是，借名人的权益在司法实务中难以得到应有的保护，使得协议当事人的意思自治成为不动产登记簿公信力的牺牲品。法院在面对借名买房的案件时，或多或少都回避事实物权的概念。

在执行案件中，案涉房屋登记在房地产开发商名下，购买人实际占有并使用该房屋。虽然《查封扣押冻结规定》和《执行异议复议规定》有更详细的规定，但仅为事实物权人提供阻断执行的效力，无法为起提供实体权利保护。致使法院困于无法确认实际居住房屋的民事权益属于物权还是债权。法院认为当事人享有的是物权期待权，但法院同时承认该物权期待权已具备了物权的实质性要素。这不免令人疑惑，既然已经具备物权实质性要素，为何不能直接承认其就是物权？

法院在面对两种不同的案件时，受“登记主义”的影响，在房屋权属判断上产生错误。究其本质，不动产登记的性质未被清楚的认识，事实物权在实体法上的地位也就随之模糊，实务操作也无可奈何的选择更为简单易懂的否认借名协议效力或严守登记公信力。

3 不动产登记的例外——事实物权救济途径的证成

3.1事实物权纠纷检视

王光志与与成都农商行簇桥支行（下称簇桥支行）的执行异议之诉。案情简介：王光志与服饰店双方签订《劳动合同补充协议》，约定在王光志与其签订10年以上有固定期限的劳动合同并实际履行的条件下，服饰店无偿提供给王光志住房一套的福利待遇。^[7]并且在购房后，房屋登记在服饰店指定人员何方名下，王光志对房屋进行了装修并入住至今。2017年8月年成都农商行簇桥支行因公司保证合同纠纷一案查封何方名下房屋，王光志随即提出执行异议。

法官对事实物权的回避使该案的判决美中不足。在面对案涉房屋权属问题时，法官刻意回避了事实物权这一问题，简单的适用原《物权法》第九条来判定房屋所有权的归属。笔者认为法官是在投鼠忌器。因为，如果法官做出确权判决，那么本案就会突破不动产物权变动现有的制度。不仅如此，同时也会变相的为“借名买房”提供判例基础，造成不动产登记管理的混乱。纵使《执行异议复议规定》第28条和《查封扣押冻结规定》第15条有更详细的规定，法官也不敢贸然跨过实体法。实体法的缺失导致请求权基础不牢靠，法官亦不能通过判例造法，只好迂回解决本案纠纷。

但实体法未明确规定，不等于没有规定。可以依据《民法典》第209条第1款的“但书”、《物权编的解释（一）》第2条，通过目的性扩张的解释方法解决本案权属纠纷。考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况，并没有将登记与物权捆绑在一起。该条目的明显是要把法律物权与事实物权作同等对待。因为，“登记”不是物权，物权也绝非由登记才能表现。

3.2事实物权法律适用推理

首先，想要推翻《民法典》第216条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，也不是轻易为之。物权静态的支配与动态的交易是同等重要，不能厚此薄彼。在法教义学视角下，需要我们从现有法律制度寻找解释的路径。传统的“借名买房”在最高法的判例中偏向于否定事实物权。

其次，结合《民法典》第209条第1款的“但书”、《物权编的解释（一）》第2条、《执行异议复议规定》第28条和《查封扣押冻结规定》第15条来看，本案中王光志对案涉房屋实际占有使用且支付相应的价款，而登记名义人何方仅仅存在于登记簿上。事实上，王光志从2010年至2017年诉讼前居住其中，已经形成了较为稳定的自主占有状态，《情况说明》（载明公司出资部分是对王光志工作的福利奖励）的内容也再次表明王光志的权利来源的正当性。而且对于案涉房屋的“购买”王光志不是出于与何方的买卖合同而是与服饰店的劳务合同，带有劳务对价的“借名”的事实状态俨然已经超过获得《执行异议复议规定》第28条和《查封扣押冻结规定》第15条保护的标准。一审法院反而因王光志不满足《执行异议复议规定》第28条第一项、第四项规定的要件判决其败诉，何其荒唐，事实上王光志的条件所蕴含的需要法律保护的价值是超越该要件而非不满足。但遗憾的是法院止步于确认王光志依据原合同和实际居住等若干可以对抗保全查封的民事权益，未进一步说明王光志到底享有什么样的权利。

最后，不动产登记的公示公信效力是原则，但例外也并非不存在，这同样也是《物权编的解释（一）》第2条的理由所在。王光志与服饰店、何方的约定中，房屋登记在何方名下是服饰店用来牵制王光志工作的方法，从当事人约定来看房屋所有权的变动已经在王光志与何方之间发生变动，只是未在登记簿上变更登记。但这只能限制王光志对外进行案涉房屋权属的所有权处分。何方债权人簇桥支行并非证明其是信赖不动产登记簿与何方签订的担保合同，对案涉房屋的权利仅因法院查封债务人何方的责任财产而产生。换言之，簇桥支行不是交易领域内的第三人，在交易领域内的不动产登记簿公信力也就难以运用到该案。所以，在不需要保障交易安全的情形，事实物权人的所有权人地位应得到法律的承认。

4 结论

在实体法上，《民法典》第209条第1款的“但书”成为事实物权的栖身之所，《物权编的解释（一）》第2条成为事实物权人对抗非交易相对人的主要抗辩。此外，“立法者不应忽视民事诉讼法司法解释中的实体法规则，放任其成为体外循环的独立王国”，^[8]应当将《执行异议复议规定》第28、29条和《查封扣押冻结规定》第15条的思想，整理吸收进入民事实体法体系中，使民事权益得到最大的保护。在物权变动方面我们应当清楚的认识到物权变动的真正原因，“不动产登记只是物权行为的表现形式之一，不动产登记的本来目的限于维护交易安全”。^[9]《民法典》第209条第1款的“但书”、《物权编的解释（一）》第2条、《执行异议复议规定》第28条和《查封扣押冻结规定》第15条，实体法与程序法应结合起来理解，不仅从在实体法上承认事实物权人的所有权人地位，弥补理论上不动产变动公示的缺点，而且在程序上给物权变动例外情况纠纷提供了另一种可行的解决办法。

参考文献：

[1]王轶.《物权变动论》[M].北京:中国人民大学出版社,2001.

[2][德] 鲍尔,施蒂尔纳著.《德国物权法》上册,张双根译[M].北京:法律出版社,2004.

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[4]杨丽美.《<民法典>第352条在执行异议确权案件中的适用——基于几个最高法院典型判例的分析》[J].法律适用,2020(20).

[5]梁慧星:《<物权法司法解释(一)>解读》[J].法治研究,2017(1).

[6]孙宪忠,常鹏翱.《论法律物权和事实物权的区分》[J].法学研究,2001(5):81.

[7]王光志､成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行二审民事判决书 (2019)最高法民终370号.

[8]庄加园.《不动产买受人的实体法地位辨析——兼谈<异议复议规定>第28条》[J].法治研究,2018(5).

[9]董学立.《论<物权法>确立的物权变动新模式》[J].法学论坛,2011(4):60.

作者简介：沈陈辉（1997—），男，汉族，四川成都人，硕士学历，研究方向为民商法学。